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Le marche de l’immobilier de luxe à Tel-Aviv ralenti

Le marche de l’immobilier de luxe a Tel-Aviv ralenti

Le bureau d’étude SK Land Appraisers a constaté une baisse des  transactions d’appartements à Tel-Aviv avec  des prix plus bas au mètre carré par rapport à l’année dernière.

Le nombre de transactions de logements de luxe à Tel Aviv a chuté de façon spectaculaire au cours de l’année écoulée, le nombre de transactions immobilière  totalisant plus de 10 millions de NIS tombant à son plus bas niveau depuis dix ans, selon une enquête complète sur le marché du luxe à Tel Aviv par les évaluateurs Shmoulik Cohen et Karni Gatrayada de la société d’évaluation foncière de SK. L’enquête a révélé que selon les chiffres de l’administration fiscale israélienne, seuls 119 appartements à tel-aviv avaient été achetés pour plus de 10 millions de shekels l’an dernier, contre au moins 150 achats d’appartements  de ce type chaque année ces dernières années.

Offres de l’immobilier de luxe à Tel-Aviv

Ces accords établissent en outre le fait que Tel-Aviv est la capitale économique et immobilière d’Israël – 72 transactions, plus de 61% de toutes les transactions de méga-luxe, ont eu lieu à Tel Aviv. Loin derrière se trouvaient Herzliya avec 14 acquisitions immobilière  de plus de 10 millions de NIS et Jérusalem avec seulement 13. Il y avait aussi quelques transactions de méga-luxe isolées à Savion, Netanya, Raanana, Ramat Hasharon, Ramat Gan et Haïfa.

Un examen des offres moins chères de l’ordre de 5 à 10 millions de NIS a révélé qu’il y en avait également moins dans cette catégorie au cours de l’année écoulée, par rapport à 2017-2018.

Cette méthode de mesure, qui ne prend en compte que les prix de l’immobilier, a fait l’objet de nombreuses critiques. Les appartements avec une valeur de plus de 5 millions de shekels sont en effet chers, mais ne sont pas automatiquement des appartements de luxe.En effet , Il existe de nombreux appartements à ce prix à Tel Aviv qui ne sont pas des appartements de luxe.

L’enquête SK couvre donc les méga-contrats de luxe signés à Tel Aviv en 2016-2019. Ces transactions étaient définies comme des transactions évaluées à 70 000 NIS ou plus par mètre carré. Une analyse des données donne plusieurs informations intéressantes.

1. Le projet immobilier le plus cher d’israël : 55 Hayarkon Street “David promenade”

La première idée est que le projet immobilier  le plus cher en Israël est David Promenade Residences au 55 Hayarkon Street, près de la promenade de Tel Aviv et de la mer. Le développeur Henry Taic, propriétaire de l’hôtel David Intercontinental, est à l’origine  de ce projet. Au début de la décennie actuelle, alors que le projet n’était encore que sur papier, il était prévu de vendre les appartements pour 55 000 à 70 000 shekels par mètre carré. Les choses ont changé en quelques années, cependant, trois accords pour 140 000-150 000 NIS par mètre carré aux étages 17 à 19 (le projet compte 25 étages) ont été enregistrés en 2017-2019.

L’appartement le plus cher était un appartement de 228 mètres carrés au 19e étage, vendu pour 34 millions de NIS (149 123 NIS par mètre carré). Les appartements des étages 14 à 15 ont été vendus entre 116 000 et 117 000 NIS par mètre carré, et les appartements des étages 11 à 12 ont été vendus entre 106 000 et 108 000 NIS par mètre carré. À titre comparatif , en septembre 2019, un appartement au huitième étage des tours Akirov appelle aussi les tours Pinkas  a été acheté pour 14 millions de NIS (67000 NIS par mètre carré).

2. Moins d’offres et des prix au mètre carré plus bas

Un deuxième aperçu est que non seulement il y avait moins d’offres en 2019, mais que les prix au mètre carré ont baissé. Le prix moyen du mètre carré dans les méga-offres de luxe, qui était de 93000 à 96000 NIS en 2017 et 2018, est tombé à 88000 NIS en 2019.

Cohen déclare: “La baisse du nombre de transactions immobilières  et du prix du mètre carré résulte d’une diminution de l’immigration en provenance de France et d’un contrôle de la fiscalité des transactions en espèces. Les acheteurs étrangers de logements de luxe à tel aviv  se soucient moins de la taxe d’achat et n’ont donc pratiquement pas été affectés par l’augmentation de la taxe d’achat en 2015. Le marché des résidents étrangers a toutefois diminué avec une surveillance plus étroite des capitaux non déclarés et des transactions non effectuées à l’aide de transferts déclarés. “

3. Les appartements en bord de mer sont nettement plus chers

Un troisième aperçu de l’enquête menée par SK, qui se spécialise dans le conseil et la supervision financière des projets immobiliers, concerne les grandes différences de prix entre les appartements en bord de mer et les appartements situés dans le centre-ville. Sur les dix appartements les plus chers vendus ces dernières années en termes de prix au mètre carré, un seul n’était pas sur Hayarkon Street. Il s’agissait d’un appartement de 100 mètres carrés vendu il y a deux ans pour 14,75 millions de shekels au 3 rue Antokolsky. Un appartement de 434 mètres carrés au 38e étage de la tour Meier Tel-aviv  à l’angle du boulevard Rothschild et de la rue Allenby a été vendu pour 45 millions de NIS, 104000 NIS par mètre carré, ce qui en fait l’une des propriétés les plus chères vendues n’étant pas  en bord de mer.

Les acheteurs en 2019 avaient également des goûts différents. «Les gens nous ont dit qu’ils ne voulaient pas d’appartements exagérément chers pour 150 000 shekels par mètre carré. Il y a une demande de propriétés  de luxe, mais pas de logements socialement ostentatoires», ajoute Cohen. “La tendance actuelle est de passer des tours aux bâtiments plus bas, mais toujours des penthouses. Par exemple, nous travaillons sur un projet à l’angle de la rue Nachmani et du boulevard Rothschild qui coûterait 100 000 à 110 000 NIS par mètre carré. C’est la nouvelle  tendance: des appartements de premier ordre, au lieu de tours extravagantes. “